「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方が住んでいた自宅を、同居していた親族が相続する場合に、その土地の評価額を最大80%減額して納付税額を計算する制度です。
このページでは、不動産を相続した場合の知っておくべき制度「小規模宅地等の特例」について、詳しくご説明いたします。
「小規模宅地等の特例」が適用される４つの要件
「小規模宅地等の特例」を適用するためには、下記の４つの要件を満たさなければなりません。
- 対象となる相続人の要件
- 対象となる不動産の要件
- 遺産分割をする際の要件
- 申告をする際の要件
原則として、「小規模宅地等の特例」は亡くなった方と同居していた親族が対象となる制度ではありますが、同居していない親族が対象となる「家なき子特例」という適用要件もあります。
詳細は、下記のリンクからご参照ください。
相続する不動産に応じた「小規模宅地等の特例」の適用について
「小規模宅地等の特例」を適用するためには、不動産の種類と分割方法について明確にしておく必要があります。
1. 空き家を相続する場合
相続財産に空き家が含まれる場合には、「小規模宅地等の特例」の適用可否が条件に応じて変更になります。
この場合、亡くなった方の家屋が空き家になった状況や、その空き家の相続を受けるのが誰になるのかによって、「小規模宅地等の特例」の適用可否が変わるため、相続財産の中に空き家が含まれる場合には、適用対象となるのかどうかを確認するようにしましょう。
2. 故人名義でない建物のある土地を相続する場合
対象となる不動産（土地）が故人名義であることが「小規模宅地等の特例」を適用する要件のひとつですが、その土地に建てられている上物（建物）が故人名義でなかったとしても、特例を適用できる場合があります。
故人名義でない建物がある土地の相続に際して、「小規模宅地等の特例」が適用されるかどうかは、建物の名義人（所有者）と故人とが生計を一にしていたかどうかなどによって変わります。
3. 借地権のある土地を相続する場合
借地権のある土地でも、場合によって「小規模宅地等の特例」を適用できることもあります。この場合、財産調査のタイミングで、特例を適用しない場合の借地権の評価額を認識しておきましょう。
4. 不動産按分して相続する場合
複数の相続人で亡くなった方が所有していた土地を受け取る場合、当該土地の面積を按分した上で「小規模宅地等の特例」を適用した土地の評価額の計算を行う必要があります。
複数の宅地を組み合わせて適用したい場合には、限度面積が決まっているため、専門的な計算が必要になってきます。
5. 分割が未完了の不動産の場合
遺産分割協議がまとまり、対象となる土地の取得者や割合が確定していなければ「小規模宅地等の特例」を適用することはできません。
ただし、何らかの事情により相続税申告までに遺産分割が終わらなかった場合でも、状況によっては特例の適用が可能となるケースがあります。
その場合、遺産分割していない状態での申告時に申告書への記載がある他、適用可否の判断基準として「３年以内の分割」という締め切りが設けられています。
「小規模宅地等の特例」の利用を希望する場合には、遺産分割を早めに行うようにしましょう。
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