相続財産の中に、アパートやマンションといった収益物件がある場合、一般的な自宅不動産と比べ複雑な評価方法となりますので、相続税申告の際は注意が必要です。
収益物件の評価方法とは
収益物件は「建物」と「敷地」にわけて評価を行います。
建物の評価方法
収益物件の建物部分を評価する計算式は以下のとおりです。
建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）
一般的な自宅不動産は、「相続税評価額＝建物の固定資産評税価額」となりますが、収益物件（貸家）については権利の制約があることから、借家権割合（全国一律30％）の分だけ減額され、さらに賃貸割合（入居率）も勘定に入れて最終的な評価額を算出します。
例）
固定資産評価額：6,000万円のアパート
賃貸割合：100％ の場合
計算式：6,000万円×（1－30％×100％）＝4,200万円
上記の計算式から、相続税評価額は4,200万円となります。
敷地（貸家建付地）の評価方法
収益物件の敷地部分を評価する計算式は以下のとおりです。
自用地評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
収益物件（貸家）が建っている敷地部分を「貸家建付地」といいます。借家権割合(全国一律30％)と賃貸割合（入居率）は前述の建物の評価額と同じ数値を用いますが、借地権割合は30％～90％と地域ごとに異なりますので、国税庁のWebサイトから調べる必要があります。
入居率が上がれば貸家建付地の評価額は減額！
貸家建付地は、賃貸割合（入居率）が高ければ高い分、相続税評価額が下がります。相続税の節税の観点から、入居率が高い方が有利です。しかしながら、空室を減らして入居率を上げるのは簡単なことではありません。
ただし、相続発生時に空き家だった部分が一時的な空き家だと認められる場合、賃貸割合に含めることができる規定があります。「賃借人の退去後すぐに賃借人の募集をしている」等、空き家が一時的であるという判断基準はさまざまです。
相続財産に収益物件のある方は専門家にご相談を
収益物件の相続税評価は、一般的な自宅不動産と比べて計算が複雑なうえ、専門的な知識が求められます。
正しく計算できず評価額を誤ってしまったために、税務署から指摘されて追徴課税を支払うことになることも考えられますので、相続財産に収益物件が含まれる場合は、相続税の専門家に相談されることをおすすめいたします。
熊本相続税申告相談プラザでは相続税申告のプロフェッショナルとして、確かな視点で相続税申告の漏れがないよう正確かつ迅速に対応させていただきます。初回のご相談は完全無料となっておりますので、相続税に関するご不安やお悩みがある方はどうぞお気軽に熊本相続税申告相談プラザまでお問い合わせください。
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相続税申告
相続税申告は、定められた期限内に行う必要があります。申告漏れや過少申告があるとペナルティの対象となることもあるので、正しく申告納税することが大切です。
相続開始後の手続き
相続の発生に備えて、あらかじめ手続きの全体的な流れや必要書類を確認しておきましょう。
生前対策
将来を見据え、お元気なうちに生前対策を行うことは、ご家族の負担軽減につながります。相続税の節税対策にもなりますので、ぜひご確認ください。
