不動産売却の「仲介」と「買取」について

相続手続きを進めるうえで、被相続人名義の不動産（自宅、土地等）の売却を検討することもあるでしょう。

不動産の売却は不動産会社とやりとりをすることになりますが、その取引方法は「仲介」と「買取」の2つに大きく分けられます。こちらでは、仲介と買取のちがいについてご説明いたします。

「仲介」は、不動産会社が売主と買主の間に立ち、仲介役として不動産取引を成立させる方法です。不動産会社は売主から依頼を受け、一般の個人の方を対象に販売活動を行い、買主を探します。

それに対して「買取」は、不動産会社が買主として、不動産を直接買い取る方法です。

このように仲介と買取では買主が異なります。

仲介と買取、それぞれ異なる点はさまざまありますが、どちらを選ぶべきかポイントとなるのは、「成約価格」「売却までにかかる期間」「不動産に対する責任」の3つが挙げられます。

この3つに焦点をあてて、仲介と買取のメリット・デメリットをお伝えいたします。

（1）売却価格が高くなる可能性がある

仲介の最大のメリットといえるのは、買取の場合よりも高い値段で売却できる見込みがあるという点でしょう。仲介役である不動産会社が広範囲に渡り販売活動を行ってくれることから、より高値で買い取ってくれる買主を見つけ出す可能性が上がり、高い価格での成約が見込めるのです。

（1）売却までに時間がかかる可能性がある

仲介の場合は、買主を見つけるだけでよいというものではありません。その買主が住宅ローンを組めるか審査が必要ですし、実際の契約までには時間がかかります。買取と比較すると、スピード感は落ちてしまいます。

（2）契約不適合責任（瑕疵担保責任）がある

仲介で不動産を売却した場合、売主はその不動産の品質について、一定の期間、買主に対する責任があります。これを「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」といい、例えば、雨漏りしたり土壌汚染が発覚したりなど、不動産の売買契約を履行するにあたって「契約不適合」と判断される場合には、売主は買主からその責任を問われる可能性があるのです。具体的には、不適合箇所の修繕や、契約自体の解除などの責任が伴います。

（3）残置物撤去が必要

買主からすれば、不動産に荷物が残っていない状態の物件が好まれるため、売主は残置物を処分し、空き家の状態にするのが一般的です。仲介の場合は売主が残置物撤去を行わなければならないため、手間も時間もかかり、負担が大きいといえるでしょう。

（1）仲介よりも売却までの時間が短い

買取の場合は不動産会社が直接買主となるため、一から購入希望者を探す手間や時間がかかりません。

不動産会社が算出した不動産の査定価格について売主が同意すれば、売主-不動産会社間で契約を結び、決済、引き渡しという流れになります。

売却の相談をした不動産会社にそのまま売却できることから、仲介よりもすばやく現金化できることが最大のメリットといえます。

（2）ほとんどのケースで契約不適合責任（「瑕疵担保責任」）がない

買取の場合、売主は基本的に契約不適合責任が免除されます。不動産会社に売却した後に発覚した不具合については、売主が修繕等の費用を支払う必要ははいケースがほとんどです。

（3）リフォームやクリーニング等のメンテナンスは不要

買取の場合、リフォームやクリーニング等のメンテナンスは買取した不動産会社が行う前提で引き渡すことが多いため、売主がこれらに対応する必要はありません。

売却前の費用負担が少ないことも大きなメリットです。

（1）仲介と比較して売却価格が低い

以下のような、買主である不動産会社の事情により、一般的に買取の場合は仲介の場合よりも売却価格が低くなります。

• 残置物の撤去費用や契約不適合責任を負うため
• リノベーションやリフォーム、美装クリーニングや補修繕等を行い、不動産に一定に付加価値をのせて再販売し利益を出すため

（2）買取を断られる可能性もある

建物が著しく老朽化している場合や、再建築不可物件の場合などは、不動産会社に買取を断られてしまうケースもあります。その場合は、不動産会社や専門家等と相談し、更地にするなど別の方法で売却できないか検討しましょう。

以上のように、仲介と買取とではそれぞれメリットデメリットがあります。

価値の低い不動産や、不動産が所在する地域によっては、仲介のメリットが小さく、デメリット（交渉の手間、残置物撤去の負担、売却後の契約不適合責任、売却手続きの長期化など）が目立つこともあります。

仲介と買取、どちらを選ぶべきかのひとつの判断基準として、「価格が高い場合は仲介」、「価格が低い場合は買取」を選択するのが一般的です。ご自身の所有する不動産の実態にあわせて売却方法を検討しましょう。

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