不動産売却によって利益を得た場合、「譲渡所得税」という税金が課せられます。この譲渡所得税は、住民税と所得税（復興特別所得税）を合算した税金です。
譲渡所得税のポイントは、不動産の売却時の価格と、売主がその不動産を購入した当時の価格や売却にかかった諸経費を比較し、どのくらい儲けが出たかという点です。
ここでは、不動産売却を検討している方が把握しておきたい「譲渡所得税」についてご説明いたします。
譲渡所得税とは
譲渡所得税の課税対象は、不動産の売却価格そのものではありません。不動産の売却によって得た利益（所得）が課税の対象となります。譲渡所得税は不動産の売却によって得た収入金額から、売主が不動産を購入した当時の価格、さらに不動産売却にかかった諸費用を差し引き、残った金額（=譲渡所得）に対して課税されるものです。したがって、この譲渡所得がマイナスになる（利益が出ない）場合には、譲渡所得税は課されません。
譲渡所得の計算式
先程ご説明した譲渡所得について、計算式で表すと以下のようになります。
- 譲渡所得＝収入金額－（取得費用＋譲渡費用）
譲渡所得の算出について、例を用いてご説明します。
売主が購入した当時の価格が3,000万円だった不動産を、5,000万円で売却したとします。売却の諸経費として500万円の譲渡費用がかかった場合、譲渡所得は以下のようになります。
- 収入金額5,000万円－（取得費用3,000万円＋譲渡費用500万円）＝1,500万円
以上の計算から、譲渡所得は1,500万円となりますので、この1,500万円に対して譲渡所得税がかかります。
取得費用の計算方法
不動産の取得費用の計算は、土地と建物で分けて行います。
土地は購入時の金額をそのまま用いますが、建物は購入時から売却するまでの間に劣化していると考えられます。この経年劣化による価値の低下（減価償却）を考慮し、建物については購入時の金額から減価償却費を控除します。
建物の取得費用の計算式
建物の取得費用は以下のように計算します。
- 建物取得費＝建物購入価額－減価償却費相当額
減価償却費の計算式
減価償却費は以下のように計算します。
- 減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
※建物の構造（木造、鉄筋コンクリート造等）によって償却率は異なります。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、他の所得と分離して「所得税」と「住民税」の2つが課されます。
それぞれの譲渡所得税額の計算は以下のように行います。
- 譲渡所得税額=（譲渡所得－特別控除額）×税率（所得税、住民税）
上記の税率については、対象の不動産を所有していた期間によって異なってきます。
譲渡した年の1月1日を基準とし、売却した不動産の所有期間が5年以下の場合、売却により得た譲渡所得は「短期譲渡所得」となります。短期譲渡所得の場合の税率は、39％（所得税30％、住民税9％）です。
それに対して、売却した不動産の所有期間が5年以上の場合、売却により得た譲渡所得は「長期譲渡所得」となります。長期譲渡所得の場合の税率は、20％（所得税15％、住民税5％）です。
譲渡所得税の特別控除の特例
譲渡所得税には特例として特別控除が設けられており、一定の要件を満たせば税額を軽減させることができます。特別控除には種類があり、要件が合えば複数の控除を併用することも可能です（ただし、特別控除額には上限があり、最高限度額は年間の譲渡所得全体で5,000万円まで）。
特別控除の項目と控除額
- 公共事業等により土地や建物を売却した場合 特別控除額：5,000万円
- マイホーム（居住用財産）を売却した場合 特別控除額：3,000万円
（被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合 特別控除額：3,000万円） - 特定土地区画整理事業等によりに土地を売却した場合 特別控除額：2,000万円
- 特定住宅地造成事業等により土地を売却した場合 特別控除額：1,500万円
- 平成21年および平成22年に取得した国内の土地を譲渡した場合 特別控除額：1,000万円
- 農地保有の合理化等により土地を売却した場合 特別控除額：800万円
- 低未利用土地等を売却した場合 特別控除額：100万円
このように特別控除の種類は多岐に渡り、その要件も複雑ですので、特別控除を最大限活用するためには、知識を豊富に持つ税理士など専門家に相談されることをおすすめいたします。
これまでご説明したように、不動産の譲渡所得が発生した場合でも、建物の減価償却や特別控除によって譲渡所得税の負担を軽減させることができます。納税額をどの程度抑えることができるのか、どのような特別控除を利用できるのかについては、専門的な知識が求められるため、一般の方がご自身で判断するのは難しいでしょう。
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