不動産を売却した後は、売主にとっては自分の所有物ではなくなるため、その不動産に対する責任も同時になくなると思う方もいらっしゃるかもしれません。しかし、買主としてはその不動産の品質を信用し、多額の費用を支払って購入しているため、後から重大な欠陥が見つかったときに「売主には一切の責任がない」となると、不平等だと感じてしまうものです。それゆえ、民法では「契約不適合責任」（旧民法では「瑕疵担保責任」という）を定めており、売主が不動産に対して負うべき責任の範囲を設けています。
契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは
不動産売却における「契約不適合責任」とは、売買契約に基づき買主に引き渡した不動産について、種類・品質・数量が契約内容と適合していない場合に、買主が負わなければならない責任のことです。
例として、買主が中古住宅や土地を購入したあとに以下のような欠陥が見つかったときは、不動産が本来備えているべき品質や性能が損なわれているといえますので、契約内容に適合しない引渡しだとされてしまいます。
- 家屋が傾いている
- シロアリ被害がある
- 土壌が汚染されている
- 耐震強度が不足している
- 給排水管設備に不具合がある
- 雨漏りや、建物の基礎に腐食がある など
このような場合、買主は売主に本来の契約に適合する目的物（不動産）の引渡しを求めることができます。売主は、本来の契約に適合するよう、不動産に対する責任を問われることになります。
売主の責任の範囲
誰が見ても欠陥があると明らかな場合（建物の一部が明らかに破損しているなど）、売主に責任があると納得できるでしょう。しかし、シロアリ被害や基礎部分の腐食など、売主であっても事前に気づくことが難しい場合にも、すべて売主が責任を負うべきなのでしょうか。
旧民法（瑕疵担保責任）の考え方
旧民法（瑕疵担保責任）では、このような「隠れた瑕疵（不動産の欠陥や不具合）」が後から見つかったとき、売主にその責任があるか否かついて争う余地が残されていました。
不動産が引き渡された時点で、買主がその欠陥に気づくのは明らかに困難だといえる場合は、売主がその責任を負うものとされるのが一般的でした。「隠れた瑕疵」という言葉が旧民法で用いられていたことから、その瑕疵が隠れていたかどうかに焦点があたりがちだったので、このような対応になったものと考えられます。
改正後の民法（契約不適合責任）の考え方
改正後の民法（契約不適合責任）では、瑕疵が隠れていたか否かに関わらず、不動産が契約内容に適合していない場合には、売主に責任を追及できると内容が変更されました。
旧民法でいうところの「隠れた瑕疵」は、人によっての解釈が異なることもあり、わかりにくい概念だという問題がありました。また、そもそも買主からすれば、その欠陥に気づくかどうかよりも、欠陥から発生する問題を解消することの方が重要です。それゆえ、改正後の民法では内容がより明確になり、買主に対する救済を重要視した内容になったといえます。
契約不適合責任があったときの対応
契約不適合責任があったとき、買主は売主に対して、瑕疵担保責任（旧民法）でも追及ができた「契約解除権」、「損害賠償請求権」のほかに、「追完請求権（目的物の取替え・補修・不足部分の引渡し）」、「代金減額請求権」も行使できます。
また民法上では、「不動産の引渡しから1年間」が売主の責任を負う期間といわれていますが、この期間は絶対ではありません。当事者同士の合意があれば、期間は自由に変更ができます。実際の取引では、民法の定める1年間という期間は売主の負担が大きすぎるのではないかという考えから、一般的には売主が責任を負う期間を「引渡後3ヶ月」と契約書上で限定するケースが多いです。
「契約不適合責任」は、旧民法の「瑕疵担保責任」よりも不動産に対する売主の責任がより重くなったといえます。
それゆえ、売主側は不動産の売却後に契約不適合責任を問われるリスクを回避するため、「責任の範囲や期間を明確にする」、「不動産の状態を詳細に載せる」など、契約書に記載する内容を事前に丁寧に検討することが大切です。
売主が不動産の欠陥に気づいていながら、その欠陥を買主に伝えずに引き渡してしまうと、後から契約解除や損害賠償を請求されてしまうなど、深刻な事態を引き起こす可能性もあります。
不動産取引では大きな金額が動くため、誠実かつ抜け漏れなく対応し、売主と買主の双方が納得のいく取引にすることが非常に重要です。円満な不動産売却は、一般的な方が個人で行うのは難しい場面も多いため、信頼のおける不動産会社に相談することをおすすめいたします。
熊本の地域密着型サポートを得意とする熊本相続税申告相談プラザは不動産会社を併設しており、相続不動産にも対応できるのが強みです。熊本の皆様をサポートいたします。どうぞお気軽に熊本相続税申告相談プラザの初回無料相談をご利用ください。
