土地を売却する場合、売主には境界明示義務といって、買主に対して土地の境界を明示する義務があります。土地の境界を明示せずに売却すると、隣地住民とのトラブルに発展しかねません。
特に不動産会社に仲介してもらう場合は、買主から求められていなくとも境界の明示は必ず行います。
こちらのページでは境界のご説明と、境界をめぐって発生しやすいトラブルについてご紹介しますので、不動産売却を検討中の方はぜひご確認ください。
「境界」とは
まずは境界とはどのようなものか、また、境界とよく似た「筆界」とはどのようなちがいがあるのか確認しましょう。
境界は、土地の境い目全般を指す言葉です。筆界は、土地の登記の際に定めた個々の土地の区画するための線のことです。
筆界は登記により公示されていますが、境界は隣地の当事者同士の合意により決めることも可能で、特に所有権を区画する線を「境界」と表現することがあります。それゆえ、当事者の認識している土地の所有権の区分（境界）が、登記簿上の筆界とは異なる場合もあるのです。
境界トラブルが発生する事例
前述の通り、「境界」が当事者同士の合意で決めることができるため、不動産売却時にトラブルが発生することも少なくありません。以下のようなケースでは境界トラブルに発展する可能性がありますので、ご注意ください。
事例1：境界標がない、またはずれてしまっている
境界の目印として、境界標やブロック塀等を設置するケースもありますが、工事業者が誤って本来の境界ではない位置に目印を設置してしまった、または目印自体が腐食してしまったなど、さまざまな理由でずれてしまうこともあります。
また、その土地を古くから所有している場合、境界が口約束のみになっていて第三者に証明できる手立てがないケースも見受けられます。
不動産売却の際、買主側としては、「自分の購入する土地がどこからどこまでなのか」が曖昧だとトラブルに発展する可能性があるため、購入に消極的になるかもしれません。
事例2：隣人同士で境界の認識がずれている
当事者同士で境界を決めたものの、時間の経過とともに認識が曖昧になってしまうこともあります。売主が、隣地所有者に確認せず、「境界はここで間違いないだろう」と一方的な認識で境界を買主に明示して取引した結果、隣地所有者と認識が食いちがい、後から隣地所有者と深刻なトラブルに発展することもあります。そのような場合、事前説明が不十分だったとして売主に責任を問われるリスクもあります。
事例3：既に越境してしまっている
ブロック塀や屋根、建物などが長年にわたって隣地に越境していて、当事者同士もその認識がなかったというケースもあります。越境がないか事実確認を怠り、境界トラブルに発展しかねないリスクがあるまま売却してしまうと、後になってリスクが顕在化したときに売主の責任が問われてしまう恐れがあります。
このような境界トラブルを未然に防ぐためにも、境界の目印がずれている場合や不明瞭な場合には、土地家屋調査士に依頼し、確定測量（隣地所有者の立会いのもとで、当事者全員が合意する境界点を決定し、すべての隣接地との正確な境界を確定させる測量）を行いましょう。
※売却時に確定測量のないことを合意しているケースや、マンションの売却を除く。
あらかじめ隣地所有者との境界トラブルを回避し、「安心して購入できる」と買主に認識してもらうために、境界を明確にすることは重要です。正確な境界を確認するために、まずは信頼できる不動産会社に相談し、専門家による適切なアドバイスを受けるとよいでしょう。
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