土地を相続したものの、売却したいと考えるケースもあるでしょう。宅地であれば不動産会社等を通じて売却手続きを進めることが一般的ですが、売却を希望する土地が農地の場合、宅地とは扱いが異なりますのでご注意ください。
農地は、相続した所有者の意向のみで売却することはできず、農地法に基づく許可が必要です。
農地を相続したが農業を続けることが困難など、さまざまな理由で農地を手放したいと考えている方は、どのように手続きをすればよいのでしょうか。
農地の売却が農地法により制限されている理由とは
農地を売却する際、契約の当事者は農地法3条に従い、農業委員会（または都道府県知事）の許可を得る必要があります。
農地を勝手に売却できない理由は、日本国内の安定的な食糧供給を継続するために、農業の基盤である農地を守る必要があるからです。
農地を売却する前に確認すべきこと
対象土地が「農地」に該当するか確認
まずは売却を検討している土地が、農地法上の「農地」に該当しているかどうか確認しましょう。
農地法で定義する「農地」は、「耕作の目的に供される土地」のことで、簡単にいうと田や畑を指します。
ここで注意すべきなのは、登記簿上の地目が「田」や「畑」でない場合でも、農地と判断される場合があるという点です。
判断基準は、その土地が田や畑として現在利用されているか、あるいはすぐに田や畑として利用できる状態にあるかどうかです。まずはその土地の実際の利用用途が農地に該当するか、事前に確認しておく必要があります。
農地のまま売却するか、宅地用へ転用可能かを確認
原則として農地売却には許可が必要ですが、例外的に許可が不要な農地もあります。
- 市街化区域内の農地の場合、宅地への転用が可能
都市計画法によって「優先的に市街化すべき」と指定されている地域を市街化区域といいます。市街化区域は市街化を推進していることから、原則として農業委員会へ届出を行うだけで農地から宅地等への転用が可能で、届出をすれば売却も自由に行うことができます。
- 市街化区域外の農地の場合、転用が困難な可能性も
市街化区域外の農地を、農地のまま売却する場合、原則として農業員会の許可が必要です。また、農地の売却先は農業従事者でなければならないため、売却先が見つからずなかなか売却できないというケースも少なくありません。
農地としての売却が難しいなら、農地以外へ転用して売却すればよいのではないか、とお考えになるかもしれませんが、農地から宅地等への転用を希望したとしても、市街化区域外の場合は農地の区分（農地としての生産力の高さ）次第で転用を認めてもらえない場合もあります。
農地転用して売却したいと考えていても、厳しい条件が設けられていることから、転用自体が認められないというケースもあるのです。市街化区域外の農地は、市街化区域内の農地よりも売却の難易度が高いといえるでしょう。
相続した農地の売却までの流れ
次に、相続した農地を売却するまでに必要となる手続きについてご説明します。
（1）農地を相続する人を決定し、相続登記申請を行う
農地に限らず、不動産を売却する場合は売主と登記簿上の名義が一致していなければなりません。相続財産に農地がある場合は、まずその農地を誰が相続するのかを決め、相続登記（名義変更）を行いましょう。
（2）農業委員会へ届出を提出する
農地を相続した場合、その農地を売却または転用する・しないに関わらず、必ず農業委員会に相続の届出を行う必要があります。農地を取得した相続人は、該当地区の農業委員会所定の届出書のほか、登記済みの登記簿など、相続したことを証明する書類等を提出します。届出に必要となる書類は、各市区町村によって異なる場合があります。
また、農地の転用・売却を行う場合は、農業委員会に対して農地の転用や売買についての許可申請が必要です。この許可申請は、農地のまま売却する場合も、農地転用後に売却する場合にも必要となります。
（3）買主を探す
農地のまま売却、あるいは農地から転用して売却、いずれの場合であっても、買主を探さなければなりません。
農地の場合は、売却や転用について農業委員会からの許可が下りるまでに時間を要するうえ、前述のように市街化区域外の場合は許可自体が下りない可能性もあります。
そのため、買主とは「農業委員会から許可が下りた場合は契約成立、許可が下りない場合は契約無効」という条件つきで契約を結ぶのが一般的です。この契約方式を「停止条件付売買契約」といいます。停止条件付売買契約であれば、農業委員会からの許可が下りる前から売却活動や契約手続きを進めることができます。
（4）農業委員会からの許可証を受領後、売却手続きを行う
農業委員会から許可が下り、許可証を受領すれば、一般的な土地と同様に売却が可能となります。売却は、所有権移転の登記、売買代金の精算、土地の引渡しという流れで行います。
農地を相続したときは熊本相続税申告相談プラザまでお問い合わせを
相続財産に農地が含まれる場合には、売却する・しないにかかわらず、まずはその土地の現状やどのような地域に所在するかを確認する必要があるでしょう。所在地によっては農地売却の難易度も高いため、専門家の力を必要とする場合もあります。
熊本相続税申告相談プラザではさまざまな専門家と連携し、農地相続に関する手続きや売却活動についてもお手伝いさせていただきますので、まずは初回無料相談をご活用ください。
