小規模宅地等の特例は、「借地権」にも適用することができます。
借地権とは、地主などの第三者へ地代を払い、建物を建てるために土地を借りる権利のことを指します。
小規模宅地等の特例を適用した借地権の評価額の計算
小規模宅地等の特例を適用した後の借地権の評価額の計算方法を、以下の例を挙げてご説明いたします。
- 自用地評価額：1㎡あたり30万円
- 借りている土地の地積：330㎡
- 借地権割合：70％
まずは借地権の評価額を算出しましょう。借地権の評価額は以下の計算式で算出します。
借地権の評価額＝自用地評価額×借地権割合
借地権の評価額が算出できたら、そこに小規模宅地等の特例を適用します。この特例によって、特定居住用宅地の場合には評価額が80％減額されます。
以上から、今回の例では以下のように借地権の評価額を算出します。
- 自用地の評価額＝30万円×330㎡＝9,900万円
- 借地権の評価額＝9,900万円×70％＝6,930万円
- 特例適用後の借地権の評価額＝6,930万円－（6,930万円×80％）＝1,386万円
このように、借地権の評価額は6,930万円ですが、小規模宅地等の特例を適用することによって、その評価額を1,386万円まで下げることができました。その差は5,544万円ですので、大幅に減額されていることがおわかりいただけると思います。
借地権と所有権にまたがって建物が建っている場合
この図のように、建物が借地権と所有権にまたがっている場合もあるでしょう。
このような場合でも小規模宅地等の特例の適用は可能ですが、計算が複雑となります。
このような事情をもつ場合には、相続税の専門家に相談することをおすすめいたします。
評価額計算のポイント
- 所有権の宅地と、借地権の宅地、それぞれで評価額を算出し、合算する。
- 小規模宅地等の特例は、所有権の宅地を優先的に適用した方がお得。
…一般的に借地権の宅地よりも所有権の宅地の方が評価額が高い。評価額が高い方に特例を適用させ減額した方が節税効果が高い。 - 限度面積（特定居住宅地の場合は330㎡）まで特例を適用できる。
…例：所有権の宅地が300㎡、借地権の宅地が300㎡ある場合、特例を所有権の宅地300㎡と、借地権の宅地30㎡、合計330㎡まで適用できる。
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