相続税における家屋の評価は、固定資産評価基準に基づいて算出します。
約3年ごとに土地・家屋の価格は改正されますが、例外として評価替えの年でなくても見直しがなされることもあります。こちらでは、建築中の家屋や家屋を貸している場合の評価方法についてご説明します。
建築中の家屋の評価
建設中のまま持ち主が亡くなった家屋は、その家屋の工事進行状況に応じて費用の70％相当額で評価します。
【評価例1】
- 請負契約金額：4,000万円（うち3,000万円が死亡までに支払った額）
- 工事進行度合：3/4程度
- 工事進行度合に相当する費用：3,000万円 （4000万円の3/4）
- 評価額 3,000万円×70%＝2,100万円
【評価例2】
- 請負契約金額：4,000万円（うち3,000万円が死亡までに支払った額）
- 工事進行度合：1/2程度
- 工事進行度合に相当する費用：2,000万円 （4,000万円の1/2）
- 評価額 2,000万円×70%＝1,400万円
- 支払い済みの3,000万円と工事進行度合に相当する費用2,000万円との差額の1,000万円は債権（前払金）として財産に含みます。
家屋の附属設備の評価
家屋の附属設備は主に下記の3つがあります。
- 構造上、家屋と一体となっている設備→個別評価の必要なし
- 門、塀等の設備→外井戸や焼却炉等も含む。評価額は再建築価額に建てた時から課税時までの償却費の総額、減価の額を引いた金額に70％を乗じる
- 庭園設備→評価額は調達価格の70％
家屋を貸している場合の評価
家屋を貸している場合の評価額は、通常の固定資産税評価額よりも低くなります。地域ごとの借家権割合と賃貸している部屋の割合を固定資産税評価額に乗じた値を、固定資産税評価額から控除します。
評価例
- 固定資産税評価額：1,000万円
- 借家権：30％
- 賃貸割合：90％
- 1,000万円 －（1,000万円×0.30×0.90）万円＝730万円
大事な資産を無駄に減らすことのないよう、相続財産の評価は、不動産評価に関する知識をもつ、相続に精通した専門家に相談することをおすすめいたします。
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